让人闻风丧胆的房地产税，又要杀回来了！
这个月高层大会的《决定》里，明晃晃的闪着9个大字
——“完善房地产税收制度”。
虽然只有短短9个字，并没有展开解释。
但懂行的其实都清楚，这句话所指向的极有可能是房地产税！
道理很简单，目前房地产相关的税收里，涉及开发、销售环节的什么土增税、增值税、契税、印花税啥的，早齐活了。
真正还需要“完善”的，只有发生在持有环节的房地产税！
现在所有人关心的是：如果房地产税全面铺开，意味着什么？
——意味着中国房子持有成本为0的时代可能要掀篇儿了。
——意味着未来很多房子的持有者可能面临着定期交税！而且持有的房子越多、越贵，交的税就越多！
正因如此，过去几年，高层每次提到要推进房地产税落地，市场上总是会出现一批唱衰房价的声音，搞得手持多套房的“房哥”、“房姐”们担惊受怕，生怕房价会大跌。
据悉，奥贡塞米洛尔是一名拳击选手，22岁的她本该参加29日举行的女子拳击60公斤级的比赛。
可问题是，如果房地产税出台，房价真的会大跌吗？
先说结论——完全没必要把房地产税妖魔化！因为房地产税其实跟绝大部分普通人没什么关系，它针对的是金字塔尖的那一小撮富人！
而这部分富人不会因为这点成本就放弃对优质资产的追逐和对居住体验的向往！
房地产税的本质，也从来都不是遏制房价，也遏制不了房价。而是另有它意。
来，咱拿干货说话~
01
首先，房地产税并非新物种。
早在2011年，上海和重庆两个城市就已经开始试点，对个人住房征收房地产税！
未来，我们要全面铺开的房地产税，大概率也会参考这两个城市走过的路。
那么，上海和重庆的路是怎么走的？
以上海为例：
哪些人要交房地产税？
[上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)]
简单来说，上海本地家庭超过2套房，或外地家庭有1套房，都有可能交房地产税！
有没有免征范围？
[人均60方以下免征]
比如说，上海一个家庭，拥有一套房子，房子再大也不用交房地产税。
如果上海一家三口，那免征线就是3*60=180方。比如，有两个90方的房子，没超180方，也不需要交税。
只有拥有2套房以上，且人均算下来超过60方，才需要对超出的部分面积交税。
交多少？
[按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳，适用税率0.6%。
对住房每平方米市场交易价格低于当地上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。]
简单来说，税率有两个档，一个0.6%；另一个是0.4%。
至于按哪个，具体可以参考下面这张表，2024年这个税率的分水岭对应价格是91954元/㎡。
举个例子：
假设一家三口，手里有一套100方的房子，购买第二套房110方，这样一来加起来210方超过了免征线180方。
这超出的30方就需要交税。
如果购买价格是6万/方，交税额：30方×6万×70%×0.4%=5,040元。
如果购买价格是10万/方，交税额：30方×10万×70%×0.6%=12,600元。
这个数字看似很高，但对于能够在上海拥有180平以上房产实力的家庭来说，资产规模至少在1500万以上。
而这类人其实在哪里都是金字塔尖的群体。
所以，征收房地产税的本质，其实是富人税，而富人其实是不差这点钱的。
因为富人提升居住品质的意愿，不会因为这点房地产税就动摇！
就算是这些人抛售手里的房子，也不会是刚需类需求考虑的范围。
至于房地产税出台会不会导致房价下跌？
看下面这张图。
2011年上海推行房地产税试点之后，房价的走势是明显的“熊短牛长”！
目前上海的房价是2011年推出房地产税时的300%以上！足以说明房地产税根本影响不了房价走势！
中产阶层如何配置家庭资产，可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》
02
再来看重庆。
可以说，重庆的房地产税更像是“形同虚设”。
从2011年发布至今，重庆的房地产税政策一路修修补补，可以说，现在几乎99%的房子不需要交这个税。
为什么这么说呢？
因为重庆的免征条件太“宽容”了！
首先，建筑面积180方以内的房子，免房地产税。
其次，价格的起征点是每平方米29616元/㎡。
要知道，重庆可是卖套内面积的！建面2万9/方相当于套内面积快4万/方了！
也就是说，只有同时满足，套内价格去到近4万/方以上且面积大于180方的房子，才达到征税条件。
这种房子，重庆恐怕连1%都不到。
所以说，和上海一样。重庆房地产税的征收对象也是金字塔尖的那部分人而已。
普通人完全没必要担心。
至于具体的税率，与上海类似，就不展开讲了。
除了针对豪宅征税，重庆也有精准打击“炒房客”的房地产税。
那就是在重庆无工作、无户口、无企业的三无人员，如果在重庆买了2套以上的房子，也需要征收房地产税。
关于这一点，想通过技术手段绕过，明显也不是难事。
所以说，重庆的房地产税的税基很小。
我们再看，重庆2011年推出房地产税后的房价走势，一样也是一路长虹，丝毫没有受到房地产税出台的影响！
按揭贷款的本质是负债，怎么按揭贷款，怎么理解负债可以看这篇文章《这样买房，多赚200万》。
03
看完了国内，我们再简单聊聊大洋彼岸的美国。
可以说，美国和我们的国情不同，房地产税也是完全两个模式。
首先，美国的房地产税历史悠久，早在200多年前建国时就有了！
而且，美国的房地产税是一个很大的税种，城市的很多公共服务支出都来自于房地产税。
所以，美国的房地产税税率是很高的。
下面这张图是美国房地产税在不同州的税率分布图。
总体来讲，税率远比我们已经试点的上海、重庆要高！
不仅如此，计税的基数也是天差地别！
前面说了，上海和重庆的房地产税计算方法，首先计税基数参考的是当时的购买价，再打个七折，然后税率只有0.4%-0.6%的水平。
而且，只对超出标准部分的面积征税！
反观老美这边，房价是按照现行的市场评估价，不打折。
换句话说，如果你是100万美元买的房子，10年之后涨到200万美元了，那就得按当时的评估价200万美元计税！而且，不打折！
而且美国没有免征面积这一说，只要你拥有房产，就按全口径面积给你算！
税率平均值在1%以上，最高甚至达到接近2%！
也就意味着100万美元的房子，每年最高都要交2万美元的房地产税！
所以说，美国的房地产税时间长、税率高、征收范围广、免减折扣少！
然而，就是在这么变态的房地产税制度下，就是在持有房屋成本这么高的环境下！美国的房价受到影响了吗？
完全没有！
放眼过去20多年，美国的房价只在全球金融危机时出现过大幅度回调！
其余时间，几乎都在伴随着超发的货币一路上涨。市场丝毫没有被高额的持有成本所吓到！
这也验证了我们一直以来的观点：影响房价的最大因素，永远是货币和城市基本面！
房贷的本质是加杠杆，对一个城市而言，杠杆率的高低与房价上涨空间高度相关，我们基于城市居民杠杆率和库存对中国20个超特大城市进行了梳理，具体可以看文章《杠杆背后的秘密，中国20城供需关系分析~》
04
最后，说几句。
一、本质。
回到文章开头的问题，房地产税的本质到底是什么？
答案清晰可见！
第一、调节收入分配，缩小贫富差距！
第二、拓展地方税源，因为房产税是地方独有，它能一定程度上弥补地方城市土地财政的缺口！
二者的结果，都是为了城市更好的发展！
财富通过税收调节的手段从金字塔尖向下转移，也是更好的壮大中产群体，释放消费潜能！
而拓展地方税源，也是弥补土地财政承压下，地方城市为城市赋能的能力！
这就是为什么我说，房地产税的出台，长期看，反而对经济和楼市是利好！
还有，国内和国外的经验都告诉我们，房地产税只是房价上涨过程中的一个插曲，对房价长期走势起不到任何作用。
中产阶层如何配置家庭资产，可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》
二、何时？
那么，是不是意味着房地产税马上就要出呢？
不会！
因为房地产税威力虽小，但却极有可能在短期给市场带来恐慌！
要知道，现在我们的市场不缺钱，145万亿住户存款就在那里，缺的是信心！
信心一天不满血回归，房地产税就不会全面铺开！
可一旦信心全面回归，周期拐头，相比于房价的上涨幅度，房地产税即使开征也无非是大家茶余饭后的谈资罢了！
最后，无房者们也不用幸灾乐祸地盼着房地产税会把房价带崩。
如果持有房屋的成本提高了，那么层层传导到最下游，无房者支付出去的租金也一定会涨！
因为这个世界运行的真相往往就是这么扎心——任何事情都有成本51配资网，成本不会消失，只会转移！